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《稅法》中的重要知識點“應納稅額的計算4”：

【知識點】應納稅額的計算-4（第二章 增值稅法）

一、應納稅額的計算（12項）

（十二）房地產開發企業（一般納稅人）銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法

1.適用范圍：房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目，適用本辦法。
【提示1】房地產開發企業自行開發是指在依法取得土地使用權的土地上進行基礎設施和房屋建設。
【提示2】房地產開發企業以接盤等形式購入未完工的房地產項目繼續開發后，以自己的名義立項銷售的，屬于銷售自行開發的房地產項目。

2.一般計稅和簡易計稅
    老項目可選簡易計稅；

新項目只能一般計稅。

3.納稅義務發生時間
    預售開發項目收到預收款時，并未發生增值稅納稅義務，但需要預繳3%的增值稅

一般計稅方法：

預繳稅款=預收款÷1.1×3%

應納稅額=（全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款）÷1.1×10% -預繳稅款 -進項稅額

簡易計稅方法（不得扣除對應的土地價款）：

預繳稅款=預收款÷1.05×3%

應納稅額=全部價款和價外費用÷1.05×5%-預繳稅款

4.房地產開發企業銷售自行開發產品一般計稅時注意事項：
　 （1）只有一般計稅，才能差額計稅；
　 （2）允許扣除土地價款僅限于房地產開發企業適用；
　 （3）允許扣除的土地價款
　　包括土地受讓人向政府部門支付的征地和拆遷補償費用、土地前期開發費用和土地出讓收益；在取得土地時向其他單位或個人支付的拆遷補償費也允許差額；
   （4）不是在支付土地價款時差額計稅，而是在銷售開發產品時才可以差額計稅：
　　當期允許扣除的土地價款=（當期銷售房地產項目建筑面積÷房地產項目可供銷售建筑面積）×支付的土地價款
　 （5）差額計稅時，需要取得省級以上（含省級）財政部門監制的財政票據。

5.進項稅額
　　不得抵扣的進項稅額=當期無法劃分的全部進項稅額×（簡易計稅、免稅房地產項目建設規模÷房地產項目總建設規模）

【單選題】甲房地產開發企業為增值稅一般納稅人，2017年8月銷售自行開發的房地產項目，取得含稅銷售收入500萬元，另取得延期付款利息80萬元。購買土地時向政府部門支付的土地價款總額為200萬元，房地產項目可供銷售建筑面積為1000平方米，當期銷售房地產項目建筑面積為400平方米。該房地產開發企業當期計稅銷售額為（　）萬元。

A.500　　B.454.55　　C.550　　D.476.19

【答案解析】B

【解析】

1、房地產開發企業中的一般納稅人銷售其開發的房地產項目（選擇簡易計稅方法的房地產老項目除外），以取得的全部價款和價外費用，扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款后的余額為銷售額。計稅銷售額＝（全部價款和價外費用－當期允許扣除的土地價款）÷（1+10%）

2、當期允許扣除的土地價款＝（當期銷售房地產項目建筑面積÷房地產項目可供銷售建筑面積）×支付的土地價款＝（400÷1000）×200＝80（萬元）；

3、含稅銷售額的換算。銷售額=含稅銷售額÷（1+稅率）

計稅銷售額＝（全部價款和價外費用－當期允許扣除的土地價款）÷（1+10%）

＝（500+80-80）÷（1+10%）＝454.55（萬元）。

【計算題】甲公司為某市房地產開發公司，該公司為增值稅一般納稅人，銷售自行開發的房地產項目。2017年7月采用直接現款交易方式銷售已辦理入住的銷售房款39000萬元，已開具增值稅專用發票，銷售建筑面積為49000平方米；該項目可供銷售建筑面積為70000平方米，該項目支付土地出讓金40000萬元，已取得符合規定的有效憑證。計算該業務的銷項稅額。
【答案解析】
　　銷售額＝（全部價款和價外費用－當期允許扣除的土地價款）÷（1＋10%）。
　　當期允許扣除的土地價款＝（當期銷售房地產項目建筑面積÷房地產項目可供銷售建筑面積）×支付的土地價款
　　銷項稅額＝（39000－40000÷70000×49000）÷（1＋10%）×10%＝1000（萬元）。

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